Si has visto un remate con un precio muy por debajo del valor de mercado, probablemente te preguntaste cómo se llega a esa cifra. No es un descuento arbitrario — es una fórmula legal fija que se aplica igual en cada remate, y entenderla te ayuda a evaluar si una oportunidad realmente es tan buena como parece.
¿Qué es el valor de tasación?
Antes de cualquier remate, un perito tasador evalúa el bien (inmueble, vehículo, maquinaria, etc.) y le asigna un valor de mercado, tomando en cuenta su estado de conservación, ubicación y condiciones. Ese es el valor de tasación, y es el punto de partida para calcular cuánto se pedirá como oferta mínima.
¿Cómo se calcula el precio base en la primera convocatoria?
La regla general es simple: el precio base equivale a dos tercios (2/3, o 66.67%) del valor de tasación.
Un ejemplo real: en el remate del predio rural Los Laureles en Huaral que cubrimos hace poco, el valor de tasación fue de S/4,986,090.00, y el precio base quedó en S/3,324,060.00 — exactamente 2/3 de esa cifra. Lo mismo ocurrió con el segundo predio de esa misma cooperativa: S/17,065,935.00 de tasación, S/11,377,290.00 de precio base.
¿Qué pasa si nadie oferta en la primera convocatoria?
Aquí es donde muchos se pierden. Si nadie presenta una oferta válida en la primera convocatoria, el bien se vuelve a convocar, pero con un precio base más bajo: se reduce un 15% adicional sobre el precio base anterior (no sobre el valor de tasación original).
Un ejemplo real de esto: el lote urbano en Barranca que también cubrimos tenía un valor de tasación de S/402,739.20. Si hubiera sido primera convocatoria, el precio base habría sido S/268,564 (2/3 del valor). Pero al ser segunda convocatoria, el precio base bajó a S/228,218.88 — un 15% menos sobre ese cálculo inicial, resultando en un 56.67% del valor de tasación original.
Si tampoco hay ofertas en la segunda convocatoria, existe una tercera, con otra reducción del 15% sobre el precio base de la segunda.
¿Esta regla aplica igual en REMAJU, SUNAT y SAT?
La fórmula del 2/3 en primera convocatoria proviene del Código Procesal Civil peruano, y es el estándar general para remates judiciales (REMAJU) y también la que hemos confirmado que usa SUNAT en la práctica. Aun así, cada entidad publica su propio aviso de remate con el precio base ya calculado — nunca asumas la fórmula y calcules tú mismo el precio; siempre usa el precio base que la entidad publica oficialmente para cada bien específico.
¿Un precio base bajo significa que es un «regalo»?
No necesariamente. Un precio base bajo suele reflejar una de estas situaciones:
- Es una segunda o tercera convocatoria (nadie ofertó antes, lo cual a veces —no siempre— señala poco interés por alguna razón que vale la pena investigar).
- El bien tiene gravámenes, deudas o condiciones que reducen su atractivo hasta que se investigan a fondo.
- Simplemente hay poca difusión de la convocatoria, y es una oportunidad genuina para quien la encuentre a tiempo.
En cualquier caso, el precio base es solo el punto de partida — la oferta ganadora puede terminar siendo más alta si hay varios postores interesados.
Ejemplos reales para practicar
Puedes ver esta fórmula aplicada en los remates reales que hemos cubierto:
- SUNAT remata predio rural de 2.8 hectáreas en Huaral por S/3.3 millones — ejemplo de primera convocatoria
- SUNAT remata predio rural de 4 hectáreas en Huaral por más de S/11 millones — otro ejemplo de primera convocatoria, a mayor escala
- SUNAT remata lote en Barranca por S/228,218 (2do remate) — ejemplo de segunda convocatoria con la reducción adicional del 15%
Esta información es referencial y no constituye asesoría legal ni financiera. Verifica todos los datos directamente en la fuente oficial antes de participar en cualquier remate.